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Incentivos Fiscais

Nesta área encontra respostas às perguntas frequentes sobre Incentivos Fiscais da Câmara Municipal de Lisboa.

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Prédios urbanos objeto de reabilitação urbana

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Como devo realizar o pedido para requerer benefícios fiscais no âmbito de ações de reabilitação urbana?

O pedido para requerer benefícios fiscais no âmbito de ações de reabilitação urbana deve ser feito mediante o preenchimento de requerimento/formulário para realização de vistoria antes das obras, destinada à aferição do estado de conservação do imóvel.

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A obra que vou realizar está isenta de controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia). Poderei ter benefícios fiscais ao abrigo dos artigos 45.º e 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF)?

Sim, mesmo nos casos em que a obra a realizar esteja isenta de controlo prévio poderá vir a usufruir de benefícios fiscais ao abrigo do art.º 45.º e/ou do art.º 71.º do EBF desde que reúna todos os requisitos previstos na legislação aplicável, a saber:
• Ter solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• Posteriormente, ter comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• Depois de concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu dois níveis e o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

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A obra teve início em 2017 e não foi requerida vistoria inicial, posso pedir vistoria após a realização da obra para efeitos de benefícios fiscais?

Sim, poderá pedir vistoria após a realização da obra se pretender usufruir dos benefícios fiscais relativos ao IMI e/ou IMT previstos no art.º 45.º do EBF. O reconhecimento de benefícios fiscais ficará dependente do preenchimento dos requisitos previstos na lei.

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Quais as informações que devo comunicar à CML antes de iniciar uma obra?

Antes de iniciar uma obra deve comunicar à CML, com uma antecedência mínima de 5 dias úteis: o local da obra, a data de início, a pessoa (singular ou coletiva) responsável pela sua execução e que obras serão realizadas, para verificação de que se trata de obras efetivamente isentas de controlo prévio.

Se as obras a realizar estiverem sujeitas a controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia) deverá a pretensão ser objeto de apreciação previamente pela CML, mediante a entrega de pedido de licenciamento ou comunicação prévia da operação urbanística a realizar.

Se o imóvel for classificado como imóvel de interesse público e/ou monumento nacional ou estiver inserido em conjunto classificado, qualquer obra a efetuar terá de ser sujeita a controlo prévio pela CML, mediante a entrega de pedido de licenciamento.

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O pedido de vistoria inicial tem de ser entregue no mesmo momento do pedido de licenciamento ou da apresentação da comunicação prévia?

A partir de 1 de janeiro de 2018, data de entrada em vigor da Lei de Orçamento de Estado para 2018, aprovada pela  Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro, o pedido de vistoria inicial deve ser entregue em simultâneo com o pedido de licenciamento ou da apresentação da comunicação prévia.

Excetuam-se os casos em que a vistoria inicial já tenha sido requerida anteriormente (até 31 de dezembro de 2017), desde que a vistoria esteja no prazo de validade de 3 anos e o imóvel mantenha o estado de conservação verificado na data da vistoria.

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Se tiver mais do que uma fração no mesmo imóvel quantas vistorias pago?

Caso seja proprietário de mais do que uma fração no mesmo imóvel, pagará uma quantia adicional por cada fração a mais que tiver e que for vistoriada. O valor inicialmente pago com a entrega do requerimento inclui a vistoria às partes comuns e a uma fração do imóvel.

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Pretendo ter benefícios fiscais ao abrigo do artigo 45.º do EBF e do artigo 71.º do EBF, quantas vistorias tenho de requerer antes e após a realização da obra?

Após 1 de janeiro de 2018, terá de requerer duas vistorias (inicial e final), uma antes de iniciar as obras e outra depois de as concluir. Essas vistorias permitirão aferir o estado de conservação do imóvel, antes e depois das obras, e verificar se houve a subida de, pelo menos, dois níveis do estado de conservação do imóvel, decorrentes da intervenção de reabilitação efetuada.

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Como é avaliado o estado de conservação de um imóvel e quais os critérios de avaliação?

Os níveis de conservação refletem o estado de conservação do imóvel ou da fração, de acordo com o estipulado no  Decreto-Lei n.º 266-B/2006, de 31 de dezembro, constatando os critérios de avaliação da ficha anexa à  Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro.

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Qual o prazo para a CML realizar a vistoria após a entrada do pedido?

A CML contatará o requerente no prazo de 10 dias úteis após a receção do pedido para marcação da data da vistoria.

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Como obtenho o resultado da vistoria e quanto tempo depois?

O resultado da vistoria inicial será enviado ao requerente com a notificação de deferimento do pedido, após homologação das fichas de avaliação, através de correio postal ou por e-mail, conforme o solicitado ou acordado com a CML.

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Quais os benefícios fiscais que posso requerer cumulativamente na sequência de ações de reabilitação urbana?

Após 1 de janeiro de 2018, na sequência de ações de reabilitação poderá requerer todos os benefícios fiscais que pretenda, visto que podem ser requeridos cumulativamente.

Até 31 de dezembro de 2017, os pedidos de isenção de IMI e de IMT estavam previstos no art.º 45.º, n.º 1 e n.º 2 e também no art.º 71.º, n.º 7 e n.º 8, respetivamente, do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).
No caso do IMI, a isenção pelo art.º 45.º seria por 3 anos e a isenção pelo art.º 71.º seria de 5 anos (com possibilidade de renovação por mais 5 anos). Assim, caso o requerente reunisse todas as condições para usufruir da isenção de IMI, nos termos do art.º 45.º e do art.º 71.º do EBF, não sendo estes benefícios fiscais cumuláveis, o requerente poderia optar pelo regime mais favorável.

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Como obter a redução das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação previstas no artigo 45.º do EBF?

A redução de taxas devidas pela realização de vistorias poderá ser obtida, mediante preenchimento de requerimento/formulário próprio, mas aplica-se apenas a ações de reabilitação urbana iniciadas após 1 de janeiro de 2018 e somente nos casos de pedido de isenção de IMI e de IMT, previstos no art.º 45.º do EBF.

Não é aplicável a pedidos de benefícios fiscais previstos no art.º 71.º (n.º 1, 4, 5 e 7) do EBF, nomedamente:
- isenção de IRC dos rendimentos dos fundos de investimentos imobiliário;
- benefícios fiscais em sede de IRS (dedução à coleta no IRS de 500€ ou 30%, tributação das mais-valias à taxa autónoma de 5% e tributação dos rendimentos prediais à taxa autónoma de 5%).

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É possível fazer um pedido de vistoria inicial nos casos em que a comunicação prévia ou o pedido de licença da operação urbanística requerida em 2017 ainda esteja a decorrer?

Sim, é possível requerer a vistoria inicial, antes do início das obras, nos casos em que já se encontre em apreciação na CML antes de 1 de janeiro de 2018 a comunicação prévia ou o pedido de licença da operação urbanística.

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Posso requerer benefícios fiscais para a minha fração mesmo que as partes comuns do prédio não tenham sido objeto de reabilitação?

Sim, pode requerer benefícios fiscais para fração de que seja proprietário, mesmo que as partes comuns do edifício a que ela pertence não tenham sido objeto de reabilitação. No entanto, deverá ter presente que a intervenção realizada na fração poderá não ser suficiente para que, em seu resultado, se tenha verificado a subida de dois níveis no seu estado de conservação, pois o estado de conservação das partes comuns afeta a valoração da fração.

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Como posso saber se o meu imóvel está localizado em Área de Reabilitação Urbana (ARU)?

Pode consultar online as áreas de reabilitação urbana (ARU) em " LxPlantas” (selecionando a categoria de planta “Instrumentos de Planeamento” e o tipo de planta “Área de Reabilitação Urbana”).

Pode ainda dirigir-se a uma das lojas de atendimento municipal - Lojas Lisboa, e solicitar uma declaração comprovativa em como imóvel está localizado na área de reabilitação urbana.

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Adquiri um imóvel que foi objeto de reabilitação urbana e que beneficiou de isenção de IMT. Como devo proceder para beneficiar da isenção de IMT (na primeira transmissão) referente ao imóvel que adquiri?

Caso tenha adquirido o imóvel já reabilitado e essa seja a primeira transmissão, poderá requerer à CML a isenção de IMT, mediante o preenchimento de requerimento/formulário próprio.

Para a instrução e decisão do pedido deverão encontrar-se reunidos os seguintes requisitos legais:

• A aquisição ser a primeira transmissão do imóvel objeto de intervenção;
• Ter sido solicitada à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• Depois de concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu dois níveis e o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

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Assinei contrato de promessa compra e venda para um imóvel que vou adquirir. Posso requerer benefícios fiscais na qualidade de promitente-comprador?

O promitente-comprador não tem legitimidade para requerer benefícios fiscais, por não ser o titular do direito real de propriedade que lhe confere a qualidade de sujeito da obrigação fiscal. Ou seja, não é o titular da obrigação tributária.

Só poderá requerer benefícios fiscais quando for titular do direito de propriedade ou, em data anterior, desde que se encontre mandatado pelo proprietário com procuração que lhe confira poderes legais de representação.

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Como proceder para beneficiar de dedução à coleta, em sede de IRS, de 30% dos encargos suportados no âmbito da ação de reabilitação realizada no meu imóvel?

Se pretender beneficiar do incentivo fiscal de dedução à coleta, em sede de IRS, de 30% dos encargos suportados no âmbito da ação de reabilitação realizada no imóvel de que é proprietário, deverá solicitar à CML, mediante formulário próprio, a realização de duas vistorias (inicial e final), uma antes de iniciar as obras e outra depois de as concluir.

Essas vistorias permitirão aferir o estado de conservação do imóvel, antes e depois das obras, e verificar se houve a subida de, pelo menos, dois níveis do estado de conservação do imóvel, decorrente da intervenção de reabilitação efetuada.

Para além desses requisitos, o imóvel tem de estar situado em área de reabilitação urbana e a ação de reabilitação ter sido executada de acordo com a estratégia de reabitação urbana (ERU).

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Posso usufruir de benefício fiscal no caso de ampliação resultante do aproveitamento de sótão?

Sim, poderá usufruir de benefício fiscal, no caso de ampliação resultante do aproveitamento do vão de cobertura/sótão de prédio urbano ou fração autónoma concluídos há mais de 30 anos ou localizado em área de reabilitação urbana, se o pedido respeitar a isenção de IMI e/ou a isenção de IMT.

Para tal, os interessados devem solicitar à CML, mediante formulário próprio, a realização de duas vistorias (inicial e final), uma antes de iniciar as obras e outra depois de as concluir. Essas vistorias permitirão aferir o estado de conservação do imóvel, antes e depois das obras, e verificar se houve a subida de, pelo menos, dois níveis do estado de conservação do imóvel, decorrente da intervenção de reabilitação efetuada.

Os pedidos apresentados em sede de IRC (no caso de o imóvel reabilitado ser propriedade de Fundo de Investimento Imobiliários constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013) e os pedidos apresentados em sede de IRS respeitantes à tributação das mais-valias auferidas por sujeitos passivos residentes em território português decorrentes da primeira alienação subsequente à intervenção poderão também usufruir de benefício fiscal se:
• a ampliação respeitar ao aproveitamento de sótão;
• o imóvel estiver localizado em área de reabilitação urbana;
• o requerente tiver solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• posteriormente, o requerente tiver comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu dois níveis e se o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

Os pedidos apresentados em sede de IRS que respeitarem à dedução à coleta até ao limite de 500€, 30% dos encargos suportados pelo proprietário com a intervenção ou os pedidos relativos a tributação dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos residentes em território português à taxa autónoma de 5%, poderão também usufruir de benefício fiscal se:
• a ampliação respeitar ao aproveitamento de sótão;
• o imóvel estiver localizado em área de reabilitação urbana;
• o imóvel tiver sido recuperado nos termos da estratégia de reabilitação urbana (aprovada pela AML);
• o requerente tiver solicitado à CML uma vistoria para aferição do estado de conservação do imóvel, antes das obras;
• posteriormente, o requerente tiver comunicado à CML o início das obras com 5 dias de antecedência;
• concluídas as obras, requerer à CML a realização de vistoria final, na qual se verificará se o estado de conservação do imóvel subiu dois níveis e se o estado atual é no mínimo BOM (nível 4).

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Posso usufruir de benefício fiscal no caso de ampliação de pisos, acima do solo ou em cave?

Não poderão ser atribuídos benefícios fiscais às novas frações resultantes da operação urbanística (ampliação de pisos, acima ou abaixo do solo), em virtude de não haver uma pré-existência que possibilite a atribuição de um nível de conservação, antes da obra, e que permita atestar que, em consequência da intervenção, essa área (nova) tenha subido dois níveis no seu estado de conservação.

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Caso as obras tenham iniciado, pode ser atribuído um nível de estado de conservação antes da obra?

Não, em princípio, não é possível atribuir nível de estado de conservação depois de se terem iniciado as obras. Caso tal situação se venha a verificar, não será possível o preenchimento da ficha de estado de conservação com a situação pré-existente, motivo pelo qual o procedimento será extinto por impossibilidade superveniente e arquivado o processo, nos termos previstos no Código do Procedimento Administrativo.

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Posso beneficiar das isenções previstas no EBF caso o imóvel/fração não seja para uso habitacional?

Só serão passíveis de beneficiar das isenções fiscais previstas no EBF, os pedidos relativos a IMI e IMT referentes ao imóvel/fração que não seja para uso habitacional, desde que:
- o imóvel/fração integre edifício que se destine a ser afeto predominantemente ao uso habitacional e,
- a operação urbanística não origine desconformidades, nem agrave as existentes, ou contribua para a melhoria das condições de segurança e salubridade do edifício ou fração, isto é, que o imóvel/fração tenha sido objeto de intervenção nos termos do Regime Excecional e Temporário de Reabilitação Urbana (aprovado pelo  Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril).

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Obras em fachadas, logradouros, escadas ou telhados são passíveis de benefícios fiscais?

As obras em partes comuns dos edifícios realizadas até 31 de dezembro de 2017 só serão passíveis de benefícios fiscais relativos ao IMI e/ou IMT, nos termos do art.º 45.º do EBF, desde que a CML após a sua conclusão tenha elementos que permitam certificar que o imóvel foi objeto de uma intervenção.

Após 1 de janeiro de 2018 é obrigatória a vistoria à fração, antes e depois das obras. Assim, no caso das obras se terem circunscrito às partes comuns do edifício, poderá ser difícil a verificação da subida de dois níveis no estado de conservação da fração.

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Vou realizar uma obra de reabilitação urbana, de que forma posso aderir ao programa RE9?

Se vai iniciar uma obra de reabilitação urbana e pretende usufruir das vantagens do programa RE9 poderá dirigir-se a uma das Lojas Lisboa e preencher o formulário próprio.

Para mais informações sobre o Programa RE9 poderá consultar o sítio da Câmara Municipal de Lisboa, onde poderá conhecer a lista das entidades que são parceiras da CML neste programa, designadamente a lista das empresas que fabricam e/ou comercializam materiais de construção e que oferecem descontos a todos os interessados em realizar obras de reabilitação na ARU da Cidade de Lisboa.

O programa RE9 não depende de qualquer procedimento de adesão, bastando invocar o Programa RE9 no caso de pretender usufruir de descontos na aquisição de materiais de construção nas entidades parceiras da CML.

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Adquiri um imóvel em 2018 e a obra de reabilitação foi concluída em 2017, posso beneficiar de isenção de IMT na primeira transmissão?

Sim, se adquiriu um imóvel em 2018 e a obra de reabilitação ficou concluída em 2017, poderá requerer a isenção de IMT, na primeira transmissão, desde que se trate efetivamente da primeira transmissão, que o imóvel tenha subido dois níveis no estado de conservação pela ação de reabilitação realizada e se destine a habitação própria e permanente.

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Pretendo obter benefício referente a tributação de mais-valias na sequência de ação de reabilitação que realizei no meu imóvel, devo requerer a vistoria final em que momento?

Se pretende obter benefício referente a tributação de mais-valias na sequência de ação de reabilitação deverá requerer a vistoria final depois de concluída a ação de reabilitação. Esta vistoria destina-se a verificar se houve a subida de pelo menos, dois níveis do estado de conservação do imóvel, decorrentes da intervenção de reabilitação efetuada, pelo que deve possuir uma avaliação do estado de conservação efetuada antes de ter iniciado as obras.

Se a obra executada teve um procedimento de controlo prévio no qual se estabeleceu a necessidade de requerer uma autorização de utilização, só com o seu deferimento, a CML poderá decidir o pedido de atribuição de benefício fiscal.

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Qual a legislação aplicável para a apresentação dos certificados elevadores e de gás no âmbito dos pedidos de vistoria antes e após a realização de obra de reabilitação?

A legislação aplicável para a apresentação dos certificados elevadores e de gás no âmbito dos pedidos de vistoria antes e após a realização de obra de reabilitação é a  Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro.

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Qual a documentação solicitada em função da aplicação da lei no tempo? (ex.: certificados energéticos)

A documentação solicitada está enumerada nos vários formulários que a CML disponibiliza para a apresentação de pedidos de benefícios fiscais.

A entrega dos certificados energéticos só é aplicável aos pedidos de isenção de IMI e de IMT, efetuados ao abrigo do art.º 45.º do EBF e para intervenções que tenham sido iniciadas a partir de 1 de janeiro de 2015 até ao final do ano de 2017.

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Adquiri um imóvel antes de a obra estar concluída, posso pedir vistoria final para efeitos de isenção de IMT na primeira transmissão?

Em regra, não pode pedir vistoria final para efeitos de isenção de IMT, na primeira transmissão, se a obra ainda não se encontra concluída porque o benefício fiscal pressupõe que a aquisição se efetivou depois de concluída a obra. Se essa aquisição é anterior, não pode considerar-se que é a primeira transmissão após ação de reabilitação, pois esta não está concluída.

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Posso beneficiar de isenção de IMI na sequência de obra de reabilitação a contar da data em que termina a isenção da Autoridade Tributária (AT) atribuída pela compra do imóvel?

Sim, pode, desde que sejam cumpridos os requisitos da isenção.

A isenção de IMI atribuída pela AT pela compra do imóvel tem uma duração determinada e fixa em função da data de aquisição do imóvel. A isenção de IMI na sequência de obra de reabilitação tem duração de:

- 3 ou 5 anos (consoante for concedida pelo art.º 45.º ou 71.º ambos do Estatuto dos Benefícios Fiscais (BF) para obras executadas antes de 1/01/2018

- de 3 anos para obras efetuadas depois de 1/01/2018

Esse período pode coincidir, terminar antes ou depois do termo da isenção de IMI concedida pela AT pela compra do imóvel. 

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Caso existam fichas do estado de conservação do imóvel válidas, é necessário solicitar vistoria inicial?

Sim, é sempre necessário requerer a realização de uma vistoria para aferição para aferição do estado de conservação antes da realização da obra.

No entanto, em casos excecionais a apreciar casuisticamente pelos serviços municipais, nos termos do Despacho n.º 9/GVMS/2018, de 23 de outubro, a CML poderá excecionalmente aceitar que a instrução do pedido seja feita com recurso às fichas de avaliação de estado de conservação, devidamente preenchidas e homologadas constantes de procedimento de intimação para obras, desde que à data da entrega do requerimento com o pedido as fichas se encontrem dentro do prazo de validade de 3 anos, contados desde a data da realização da vistoria e o imóvel mantenha o estado de conservação aferido na data da referida vistoria efetuada por técnicos municipais. 

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